O governo também aplicou um desconto de R$ 600 na base de cálculo do imposto sobre aluguéis residenciais, com objetivo de reduzir o impacto do novo sistema de tributação conjunto (IBS/CBS) ao consumidor
O mercado imobiliário passou a ocupar espaço central nas discussões sobre a reforma tributária, que inicia sua fase de testes neste ano e prevê alterações que impactam diretamente os contratos de aluguel.
Entre os pontos em destaque estão o fim da exigência de garantias cumulativas nas locações, a criação de novas regras de tributação para grandes investidores e a possibilidade de abatimentos na base de cálculo de impostos sobre aluguéis residenciais.
Especialistas avaliam que a repercussão nas redes sociais sobre uma suposta alta generalizada de impostos reflete, em grande parte, as dúvidas comuns em períodos de transição de regras fiscais.
A advogada de direito imobiliário Danielle Biazi e o presidente-executivo do Instituto Brasileiro de Planejamento e Tributação (IBPT), João Eloi Olenike, explicam que as mudanças tributárias têm como foco principal empresas e investidores de grande porte do setor. Segundo eles, as novas normas não incidem automaticamente sobre todos os contratos de locação firmados por pessoas físicas.
Reforma tributária muda regras
De acordo com o especialista em tributação João Eloi Olenike, a principal preocupação de quem vive de aluguel é ter previsibilidade e segurança nos contratos. Nesse sentido, a reforma trouxe mudanças importantes, como a proibição da chamada garantia dupla, prática em que o locador exigia, ao mesmo tempo, fiador e caução do inquilino.
Outra alteração relevante reforça a proteção do locatário em caso de venda do imóvel. Quando há cláusula de vigência contratual, o comprador deve manter o contrato até o prazo final. Caso contrário, é necessário conceder pelo menos 90 dias para que o morador deixe o imóvel.
No campo tributário, o governo estabeleceu um abatimento mensal de R$ 600 na base de cálculo dos impostos sobre aluguéis residenciais. A medida busca reduzir o impacto do novo modelo de tributação formado por IBS e CBS, evitando que o custo seja repassado integralmente ao valor pago pelo inquilino.
Para proprietários, as novas regras criam uma divisão entre pequenos locadores e investidores profissionais. Quem possui até três imóveis para locação e recebe até R$ 240 mil por ano com aluguéis permanece no modelo tradicional do Imposto de Renda, sem mudanças diretas.
Já os investidores com patrimônio e renda acima desses limites passam a se enquadrar no sistema de IBS e CBS. Embora haja um desconto de 70% na alíquota, esse grupo pode enfrentar maior complexidade administrativa. Diante desse cenário, especialistas sugerem estratégias como a abertura de holdings patrimoniais ou a migração para fundos imobiliários como formas de otimizar a gestão e a rentabilidade.
Exigência de transparência nos contratos de temporada
A locação por temporada é caracterizada por estadias de até 90 dias. Esse tipo de aluguel só é equiparado à atividade hoteleira quando o proprietário se enquadra como contribuinte regular do novo sistema tributário IBS/CBS.
Para pessoas físicas, o enquadramento ocorre apenas quando o proprietário possui mais de três imóveis destinados à locação e obtém receita anual superior a R$ 240 mil com aluguéis.
A advogada especializada em direito imobiliário Danielle Biazi avalia que a exigência de maior clareza sobre a natureza dos contratos e os valores praticados pode favorecer a criação de benefícios fiscais, eventuais isenções e até redução de custos para locatários.
Ela destaca ainda que a reforma tributária está em fase de implementação gradual. As mudanças devem ser aplicadas de forma progressiva, e os efeitos no setor de locação imobiliária tendem a ocorrer de maneira escalonada até o ano de 2030.
Possível repasse de custos ao valor do aluguel
A reforma tributária pode trazer reflexos indiretos para quem mora de aluguel. Na avaliação do tributarista Rafael Guazelli, embora o inquilino não seja o responsável direto pelo pagamento de impostos, existe a possibilidade de reajustes nos valores cobrados, caso proprietários tentem compensar novos custos gerados pelo sistema tributário.
Para os donos de imóveis, o especialista destaca a importância de atenção redobrada ao planejamento fiscal. Segundo ele, o novo modelo tende a incentivar uma atuação mais profissional no mercado de locações, exigindo organização contábil e estratégia tributária bem definida. De forma geral, Guazelli projeta um cenário com valores de aluguel ligeiramente mais elevados e maior rigor na gestão financeira por parte de investidores do setor.
No que diz respeito ao comportamento do mercado, a advogada Danielle Biazi avalia que um período inicial de incerteza é esperado durante a adaptação às novas regras. Com o tempo, a tendência é de maior formalização dos contratos de locação.
Acesso a isenções e benefícios fiscais
Ela explica que a regularização adequada dos contratos será fundamental para que proprietários e investidores possam acessar benefícios previstos na reforma, como isenções e reduções de alíquotas, tanto para pessoas físicas quanto jurídicas.
Outra mudança relevante é a substituição de tributos como PIS e Cofins por um sistema mais padronizado, o que pode simplificar a rotina das empresas do setor imobiliário. Segundo os especialistas, os efeitos da reforma não são uniformes e variam conforme o perfil do locador, o volume de imóveis administrados e a forma como a locação é conduzida.
Brasil segue tendência global de regulação
Embora no Brasil o debate esteja ligado à reforma tributária, o crescimento dos aluguéis de curta duração é um tema que preocupa diversos países. Na Europa, por exemplo, nações como Espanha e Portugal já enfrentam impactos significativos da expansão de plataformas de hospedagem, que em algumas cidades contribuíram para a alta nos preços de imóveis e para mudanças no perfil de bairros residenciais.
O tributarista Rafael Guazelli avalia que as mudanças propostas no Brasil acompanham um movimento internacional de maior regulação desse tipo de locação, ainda que adaptadas às regras fiscais brasileiras.
Segundo ele, o avanço dos aluguéis de curtíssima temporada pode provocar distorções no mercado imobiliário e criar concorrência desigual com a rede hoteleira. Nesse contexto, a reforma tributária brasileira passa a tratar parte dessas locações como prestação de serviço, aproximando sua tributação à do setor de turismo.
Na prática, a medida não impede o funcionamento de plataformas digitais de hospedagem, mas aumenta a carga tributária sobre esse tipo de atividade. A proposta busca equilibrar o mercado, proteger o acesso à moradia e ajustar o setor imobiliário às discussões globais sobre crise habitacional, levando em conta as particularidades do sistema tributário nacional.
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